Si parla in questi giorni di nuove proroghe per il Superbonus per le case unifamiliari e per le unità funzionalmente indipendenti.
Tuttavia val la pena fare un approfondimento sulle caratteristiche oggettive dei fabbricati poiché spesso manca la consapevolezza che la propria abitazione bifamiliare o plurifamiliare potrebbe essere di fatto un condominio minimo (o comunque equivalente ad esso per certi aspetti).
Il tema è di un certo interesse, soprattutto alla luce delle diverse scadenze di vigenza del superbonus con detrazione al 110%: scadenza a fine 2023 per condomini e fabbricati con più unità abitative anche con unico proprietario; scadenza a fine 2022 ed eventuali ulteriori proroghe per case unifamiliari o unità funzionalmente autonome.
Quando si parla di condominio?
Non esiste una definizione esplicita civilistica di condominio: esso, da un punto di vista normativo, è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune; con ciò è implicito che vi siano almeno due proprietari. La comunione forzosa di parti necessita di una gestione comunitaria che tuteli gli interessi di ciascun condòmino.
Dunque l’esistenza del condominio è un dato di fatto non un atto costitutivo, ovvero si ha condominio quando sussistono le condizioni suddette; il riferimento normativo è rappresentato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile che regolano la gestione del condominio degli edifici nell’ambito della comunione.
In particolare l’art. 1117 definisce le parti comuni dell’edificio:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
È molto semplice riconoscere un condominio “classico” con appartamenti e spazi e scale comuni, tuttavia ci sono casi meno evidenti, come ad esempio case bifamiliari, case a schiera o in linea, complessi edilizi con più fabbricati distinti.
Situazioni particolari
I casi particolari di seguito descritti sono tutt’altro che rari nel tessuto edilizio esistente, anzi si tratta di tipologie molto diffuse.
In una casa bifamiliare con due unità autonome sovrapposte sussistono le condizioni previste dal codice civile: le due unità, seppur funzionalmente indipendenti, hanno parti comuni (copertura, muro perimetrale, struttura portante, terreno occupato dal fabbricato) e quindi sussiste il condominio; nella fattispecie si tratta di un “condominio minimo” (da 2 a 8 unità immobiliari). Un edificio bifamiliare con unità affiancate o uno plurifamiliare in linea (ad esempio case a schiera) non avrà coperture e muri perimetrali in comune, ma potrebbe avere comunque altri elementi, ad esempio un accesso carraio o un vialetto comune, che costituiscono il condominio.
Vi sono poi situazioni particolari opposte: ad esempio un fabbricato con più appartamenti con accessi e scale comuni può non essere un condominio se l’immobile è di un unico proprietario.
Casi particolari e Superbonus
Le regole per l’accesso al Superbonus seguono una propria logica nel distinguere i soggetti e le tipologie degli edifici che non coincide perfettamente con la distinzione tra le tipologie espressa sopra.
Si distinguono due gruppi: da un lato fabbricati unifamiliari ed unità funzionalmente autonome e dall’altro lato i condomini e gli edifici plurifamiliari (fino a quattro unità) con un unico proprietario. È evidente la logica che vuole includere nelle unifamiliari non solo le villette isolate, ma anche quelle edificate in aderenza, come le case a schiera e le bifamiliari; similmente si vuole includere nei condomini anche i piccoli “condomini di fatto”, che non sarebbero formalmente condomini in quanto sussiste una unica proprietà.
Questa sovrapposizione ha generato delle situazioni ambigue che di fatto lasciano spazio a diverse interpretazioni.
Una bifamiliare con unità sovrapposte è un condominio a tutti gli effetti.
Se invece le unità sono affiancate si tratta di unità funzionalmente indipendenti, ma potrebbe anche sussistere il condominio; in tal caso, nel rispetto del miglioramento di due classi e delle altre regole previste per il superbonus, si potrebbe impostare in modo differente.
Sul tema superbonus su unità funzionalmente indipendenti si è espresso anche l’ing. Prisinzano dell’ENEA in un webinar (l’ingegnere risponde su un caso analogo al minuto 37.40 del video pubblicato su youtube al seguente link: https://www.youtube.com/watch?v=vPNNvBBAgeM).
Un altro caso particolare è l’edificio plurifamiliare, comprese le bifamiliari, con unico proprietario.
Per il comma 9 lett.”a” e comma 8-bis dell’art.119 DL34/2020 sono distinte le diverse scadenze del superbonus in relazione alla tipologia di immobile oggetto dei lavori. Nel caso di condomini e con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario, la scadenza è fissata al 31/12/2023 con aliquota 110% (poi con aliquota ridotta al 70% per il 2024 e al 65% per il 2025). Questa definizione include in questa scadenza anche le plurifamiliari (ovvero edifici con più unità immobiliari ed unica proprietà), ma senza precisare se debbano avere o meno parti comuni. Pertanto si possono considerare incluse in questa definizione anche le bifamiliari con unico proprietario, siano esse sovrapposte o affiancate.
Come conseguenza dei casi precedenti si evidenzia anche la particolarità del caso di interventi che trasformano bifamiliari o plurifamiliari in unifamiliari che di fatto è assimilabile al caso del condominio: una recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate (n.40 del 21.01.2022) chiarisce che si debba fare riferimento alla situazione ante operam sia per il conteggio delle unità (e relativi massimali di spesa per unità) sia per le scadenze temporali del superbonus (quindi bifamiliare ante operam scadenza 110% al 31/12/2023).
